В случай че сте съсобственик на недвижим имот и разбирате, че вашият съсобственик е продал своя дял на трето лице без да ви уведоми и предложи същите условия, Законът за собствеността (ЗС) ви дава правото да изкупите този дял. Тази защита е уредена в чл. 33 от ЗС и е изключително важна за предотвратяване на нежелани трети лица в съсобствеността.
I. Какво представлява правото на изкупуване по чл. 33 от ЗС?
Чл. 33 от ЗС предоставя на съсобствениците на недвижим имот право на изкупуване, когато друг съсобственик продаде своя дял на трето лице, без преди това да го предложи на останалите съсобственици при същите условия. Това законово право цели да запази стабилността в съсобствеността и да даде приоритет на останалите съсобственици при сделки, засягащи общия имот.
Правото на изкупуване гарантира, че съсобствениците ще могат да запазят баланса в собствеността, без да се допускат външни лица, които биха могли да затруднят управлението на имота или да създадат нежелани конфликти. Именно заради тези причини законът дава право на останалите съсобственици да действат и да изкупят дела при същите условия, договорени с третото лице.
II. Условия за упражняване на правото на изкупуване
За да може даден съсобственик да упражни правото си на изкупуване, трябва да са изпълнени следните условия:
-
Да съществува съсобственост върху недвижим имот – Това право важи само за недвижими имоти и не се прилага за движими вещи. Важно е също така съсобствеността да бъде реална и регистрирана по законен ред.
-
Продажбата да е извършена на трето лице – Ако дялът е прехвърлен на друг съсобственик, правото на изкупуване не възниква. Целта на тази разпоредба е да се избегне намесата на външни лица, които не са част от първоначалния съсобственически режим.
-
Да не е спазено изискването за уведомление – Продавачът-съсобственик е задължен да уведоми другите съсобственици за намерението си да продаде своя дял, като им предложи да го изкупят при същите условия, предлагани на третото лице. Ако уведомлението липсва или условията са различни, другите съсобственици могат да претендират изкупуване.
-
Продажбата да е извършена чрез покупко-продажба – Чл. 33 от ЗС не намира приложение при сделки като дарение, замяна или други безвъзмездни разпореждания с дял от съсобствения имот. Законът защитава съсобствениците само в случаите, когато се извършва възмездна продажба.
-
Сделката трябва да бъде действителна – За да възникне правото на изкупуване, продажбата трябва да бъде валидна, т.е. да не страда от пороци като нищожност или унищожаемост. Ако сделката е недействителна, не може да се упражни правото на изкупуване, а вместо това съсобствениците могат да оспорват самата продажба.
-
Съсобственикът трябва да действа в срок – Правото на изкупуване може да се упражни само в рамките на двумесечния преклузивен срок, който започва да тече от датата на вписване на продажбата в Имотния регистър. В някои съдебни случаи съдът допуска, че срокът може да започне да тече и от момента, в който съсобственикът фактически е узнал за продажбата, но това трябва да бъде доказано с категорични доказателства като кореспонденция, нотариални удостоверения и други документи.
-
Имотът трябва да е в режим на обикновена съсобственост – Законът не се прилага при съпружеска имуществена общност, тъй като там съществуват различни правила за разпореждане с имуществото.
Правото на изкупуване е средство за защита на съсобствениците, като осигурява предимство при промяна в състава на собствениците. Това право обаче не е абсолютно и трябва да бъде упражнено в строго определени срокове и условия, за да бъде валидно
III. Процедура за изкупуване
Ако разберете, че дял от съсобствения имот е продаден в нарушение на чл. 33 от ЗС, трябва да действате незабавно, тъй като законът предвижда двумесечен преклузивен срок за предявяване на иск.
-
Определяне на срока – Той започва да тече от датата на вписване на продажбата в Имотния регистър. В някои съдебни практики се приема, че срокът може да започне да тече от момента на узнаване за сделката, но това трябва да бъде доказано с категорични доказателства като кореспонденция, нотариални удостоверения и други.
-
Консултация с адвокат – Препоръчително е преди подаване на иска да се направи консултация с юрист, който да анализира ситуацията, да прегледа наличните доказателства и да изготви стратегия за действие.
-
Подаване на искова молба – Искът за изкупуване е конститутивен, което означава, че ако бъде уважен, съдът ще постанови, че вие придобивате продадения дял вместо третото лице. Исковата молба трябва да съдържа подробно изложение на фактите, правното основание, исканото съдебно решение и приложените доказателства.
-
Страни по делото – Искът се предявява срещу продавача-съсобственик и срещу купувача. Те имат право да представят своите възражения и доказателства в съда.
-
Процедура в съда – След подаването на иска съдът насрочва заседание, на което страните представят своите аргументи. При необходимост могат да се назначат съдебни експертизи, които да установят фактите по спора, като например дали е имало надлежно уведомяване или дали третото лице е придобило имота при по-благоприятни условия.
-
Съдебно решение и последици – Ако съдът уважи иска, той постановява, че продавачът е длъжен да прехвърли дела на съсобственика-ищец, при същите условия, предложени на третото лице. Решението на съда има конститутивно действие, което означава, че съсобственикът придобива продадения дял по силата на съдебния акт.
-
Съдебни разноски и такси – В случай че искът бъде уважен, купувачът ще бъде осъден да върне продадения дял, а вие ще трябва да заплатите цената, уговорена в договора между него и продавача. Съдебните разноски, включително такси за адвокат, експертизи и държавна такса, могат да бъдат присъдени в тежест на загубилата страна.
-
Възможности за обжалване – Ако решението на съда не удовлетворява някоя от страните, те могат да го обжалват пред по-горна съдебна инстанция. При обжалването може да се представят допълнителни доказателства и правни аргументи.
IV. Доказателства, необходими за предявяване на иск
За да бъде успешен искът за изкупуване, е необходимо да се представят надеждни и релевантни доказателства. Тези доказателства са необходими за установяване на фактите по делото и доказване на липсата на надлежно уведомяване от страна на продавача-съсобственик.
-
Документи, удостоверяващи съсобствеността – За да докажете, че имате правен интерес от изкупуването, трябва да представите нотариален акт, съдебно решение за делба или друг документ, установяващ вашето право върху имота.
-
Удостоверение за вписване на сделката – От изключително значение е да се представи официален документ от Агенцията по вписванията, който да удостоверява, че сделката е регистрирана и кога е станало това. От този момент започва да тече двумесечният срок за подаване на иск.
-
Липса на уведомление – Един от ключовите моменти в процеса е доказването, че продавачът не е изпълнил задължението си да предложи на останалите съсобственици да закупят дела при същите условия. Това може да се установи чрез:
-
Нотариална покана или липсата на такава;
-
Писмена кореспонденция между страните;
-
Свидетелски показания на лица, които могат да потвърдят, че уведомление не е било направено.
-
-
Условия на сделката – Важно е да се представи копие от договора за покупко-продажба между продавача и третото лице, за да се докаже дали условията са били същите като тези, които би трябвало да бъдат предложени на останалите съсобственици.
-
Удостоверение за наследници – Ако съсобствеността е възникнала в резултат на наследяване, трябва да се представи удостоверение за наследници, което да докаже, че сте съсобственик на имота.
-
Други доказателства – В зависимост от спецификата на случая, могат да бъдат приложени и допълнителни доказателства като експертни оценки за стойността на имота, справки от кадастъра, нотариални удостоверения и други документи, които могат да подкрепят вашите претенции.
-
Съдебни експертизи – В определени случаи съдът може да назначи експертиза за установяване на фактически обстоятелства, свързани с имота, например оценка на пазарната стойност на дела или анализ на правното състояние на собствеността.
V. Съдебна практика и важни решения
Съдебната практика по чл. 33 от ЗС е обширна и предлага редица важни насоки за правилното прилагане на нормата. През годините съдилищата са се произнасяли по различни въпроси, свързани с правото на изкупуване, като са изяснявали както процедурните аспекти, така и материалноправните изисквания за успешното предявяване на иск.
-
Решение № 50 от 01.06.1956 г. на ВС – Потвърждава, че правото на изкупуване се прилага само за недвижими имоти, като движимите вещи не подлежат на такава защита.
-
Решение № 567 от 22.02.1971 г. на ВС – Уточнява, че правото на изкупуване възниква във всички случаи на съсобственост, независимо от нейния произход – било то чрез наследство, покупка или друг правен способ.
-
Решение № 277 от 25.03.2009 г. на ВКС – Подчертава, че искът за изкупуване може да бъде предявен само след вписване на сделката, а не преди това. Това решение елиминира възможността за превантивни искове, подадени преди формалното настъпване на основанието за изкупуване.
-
Решение № 864 от 10.07.2015 г. на ВКС – Разглежда въпроса за началния момент на двумесечния преклузивен срок, като приема, че той започва да тече от момента на вписване на сделката, освен ако съсобственикът не може да докаже, че е узнал за продажбата на по-късна дата.
-
Решение № 1092 от 15.09.2020 г. на ВКС – Анализира дали правото на изкупуване може да бъде упражнено, ако съсобственикът е уведомен, но условията, предложени на третото лице, са били по-благоприятни. Съдът заключава, че в такъв случай останалите съсобственици могат да претендират за нарушение на закона и да предявят иск.
-
Решение № 723 от 18.11.2021 г. на ВКС – Разглежда случаи, в които съсобственикът умишлено укрива сделката с цел да попречи на останалите съсобственици да упражнят правото си на изкупуване. Съдът постановява, че подобни действия представляват злоупотреба с право и сделката може да бъде атакувана.
Съществено значение в съдебната практика има и въпросът за редовността на уведомлението. Ако съсобственикът е бил формално уведомен, но в уведомлението липсва точна информация за условията на сделката, съдът може да приеме, че уведомлението е невалидно, което отваря възможност за предявяване на иск.
Различни съдебни решения подчертават, че успешното предявяване на иск по чл. 33 от ЗС зависи от навременното предприемане на правни действия и представянето на убедителни доказателства. Също така, в случаите, когато трето лице купува със знанието, че съсобствениците не са били надлежно уведомени, съдът може да приеме сделката за недействителна.
VI. Заключение
Правото на изкупуване по чл. 33 от Закона за собствеността е изключително важен механизъм за защита на съсобствениците от нежелани трети лица в съсобствеността. Както беше разгледано, съдебната практика ясно установява, че успешното упражняване на това право зависи от редица фактори – стриктното спазване на сроковете, наличието на достатъчно доказателства и правилното формулиране на исковата молба.
В случай че се окажете в подобна ситуация и установите, че вашият съсобственик е продал своя дял без да ви уведоми или е предложил на трето лице по-благоприятни условия, незабавно потърсете правна помощ. Своевременната реакция е ключова за защита на вашите права, тъй като сроковете за предявяване на иск са преклузивни и неподлежащи на възстановяване.
Адвокатска кантора „Попов и Андонов“ разполага с дългогодишен опит в защитата на съсобственици и предявяването на искове за изкупуване на дял от недвижим имот. Нашият екип ще ви предостави:
✔ Комплексна правна консултация относно вашите права и възможности; ✔ Анализ на конкретния случай и оценка на доказателствата; ✔ Подготовка и подаване на искова молба за изкупуване; ✔ Пълно съдебно представителство и защита на вашите интереси; ✔ Изготвяне на стратегии за успешно упражняване на правото на изкупуване.