Въведение
Съсобствеността е често срещано правно положение, при което една вещ или имот се притежава от повече от едно лице. Този вид собственост може да възникне в резултат на наследяване, покупка, сделка или други обстоятелства. Когато отношенията между съсобствениците се обтегнат или възникнат несъгласия относно управлението на общата собственост, често се налага разделяне на съсобствеността. Това може да стане по два основни начина: чрез съдебна или доброволна делба. Доброволната делба е предпочитан метод, тъй като е по-бърз, по-евтин и по-малко стресиращ в сравнение със съдебната процедура.
Какво представлява доброволната делба?
Доброволната делба е процес, при който съсобствениците на даден имот или вещ се договарят по взаимно съгласие как да разделят своята собственост. Това може да стане чрез прехвърляне на идеални части или чрез парично уравнение на дяловете на съделителите. За разлика от съдебната делба, доброволната се осъществява чрез подписване на договор, който трябва да бъде нотариално заверен.
Всяка вещ може да бъде собственост на едно лице, но също така може да се притежава и от няколко лица – физически или юридически, както и от държавата и общините. В зависимост от произхода на съсобствеността, тя може да бъде доброволна, възникнала в резултат на сделка, случайна – възникнала при наследяване, или принудителна, както е при етажната собственост върху общите части на сградите.
Причини за възникване на съсобственост
Съсобствеността може да възникне по различни начини, като най-често срещаните са:
- Наследяване: При смъртта на собственик, наследниците му стават съсобственици на неговото имущество.
- Сделки: При покупка на имот от няколко лица, те стават съсобственици.
- Съпружеска имуществена общност: В случай на брак, придобитите по време на брака вещи и имоти обикновено стават съвместна собственост на съпрузите.
- Реституция: Възстановяване на собствеността на наследниците на бивши собственици на земи и имоти, които са били национализирани.
Когато съсобствениците не могат да постигнат съгласие по отношение на ползването или управлението на общия имот, възниква необходимостта от делба, която да прекрати съсобствеността и да даде възможност на всеки от тях да притежава самостоятелна част от имота.
Съдебна и доброволна делба
Основният начин за прекратяване на съсобствеността е делбата, която може да бъде извършена по съдебен или доброволен път. Съдебната делба е продължителен и скъп процес, който често се използва като последен вариант, когато съсобствениците не могат да постигнат съгласие по доброволен начин. В този случай съдът решава как да бъде разпределено имуществото между съсобствениците.
От друга страна, доброволната делба е предпочитан метод, тъй като позволява на съсобствениците да уредят отношенията си по мирен и бърз начин. Това е особено полезно, когато отношенията между съсобствениците са добри и има взаимно разбирателство. Доброволната делба се осъществява чрез договор, който трябва да бъде подписан от всички съсобственици и нотариално заверен, за да бъде валиден.
Условия и изисквания за доброволна делба
За да бъде извършена доброволна делба, е необходимо да бъдат изпълнени някои основни условия и изисквания:
- Участие на всички съсобственици: Всички съсобственици трябва да участват в делбата. Ако дори един от тях не участва или не е съгласен с условията, делбата няма да бъде валидна.
- Постигане на съгласие: Важно е да се постигне съгласие по отношение на това кой каква част от имота ще получи. Ако не може да се постигне съгласие, доброволната делба може да бъде заменена със съдебна процедура.
- Законност на делбата: Делбата трябва да бъде извършена в съответствие със законовите изисквания. Някои видове съсобственост са неделими по закон, като например етажната собственост. Съпружеската имуществена общност също не може да бъде разделяна, докато бракът не бъде прекратен.
Процедура по доброволна делба
Процесът на доброволна делба включва няколко основни стъпки:
-
Преговори и постигане на споразумение: Първата стъпка в процеса на доброволна делба е преговорите между съсобствениците. Те трябва да постигнат съгласие относно начина, по който ще бъде разделен имотът или вещта.
-
Изготвяне на договор за делба: След като се постигне съгласие, се изготвя договор за делба, в който се уточняват правата и задълженията на всеки от съсобствениците. Договорът трябва да бъде изготвен в писмена форма и да съдържа всички необходими условия и клаузи.
-
Нотариална заверка: За да бъде валиден, договорът за делба трябва да бъде нотариално заверен. Това означава, че всички съсобственици трябва да се явят пред нотариус и да подпишат договора в негово присъствие. Нотариусът ще провери дали всички документи са изрядни и дали всички условия на делбата са изпълнени.
-
Вписване на договора: След нотариалната заверка, договорът за делба трябва да бъде вписан в Агенцията по вписванията. Това е важно, за да бъде делбата официално призната и да има правна сила.
Особености на доброволната делба на недвижими имоти
При делба на недвижими имоти, особено когато става въпрос за поземлени имоти или сгради, съществуват допълнителни изисквания и ограничения. Например, когато се разделя земеделска земя, има минимални размери, които новообособените парцели трябва да покриват – за ниви това е поне 3 декара, за ливади – 2 декара, а за лозята и овощните градини – 1 декар.
При делба на сгради, ако се обособяват нови самостоятелни обекти (апартаменти, офиси и т.н.), тези обекти трябва да отговарят на законовите изисквания за самостоятелност, като например да имат отделен вход, санитарни помещения и др. Ако новообразуваните обекти не покриват тези изисквания, делбата може да се окаже невъзможна.
Също така, когато се извършва делба на поземлен имот, се изисква предварително изготвяне на скица-проект на новообособените парцели. Тази скица се изготвя от правоспособен геодезист и се представя за одобрение в Агенцията по кадастър и геодезия.
Необходими документи за доброволна делба
За да бъде успешно извършена доброволната делба, е необходимо да се подготвят следните документи:
- Акт за собственост на имота: Това може да бъде нотариален акт, договор за покупко-продажба, дарение, завещание или съдебно решение.
- Скица на имота или схема на самостоятелен обект: Ако от един имот ще се образуват няколко нови, трябва да се представи и скица-проект за разделяне.
- Удостоверение за данъчна оценка: Това удостоверение показва стойността на имота за данъчни цели.
- Удостоверение за наследници: Ако делбата е между наследници, това удостоверение е задължително.
- Други документи: В зависимост от конкретния случай, може да се изискват допълнителни документи, като удостоверение за тежести, разрешение за строеж и др.
Предимства и недостатъци на доброволната делба
Доброволната делба има редица предимства пред съдебната делба. Основните от тях включват:
- Бързина: Доброволната делба се извършва значително по-бързо, тъй като не се изисква съдебна намеса.
- Ниски разходи: Разходите по доброволната делба са по-ниски в сравнение със съдебната, тъй като няма съдебни такси и адвокатски хонорари.
- Гъвкавост: Съсобствениците имат свободата да се договарят за условията на делбата по начин, който е удобен за всички страни.
Недостатъците на доброволната делба включват:
- Необходимост от съгласие: Доброволната делба може да бъде осъществена само ако всички съсобственици са съгласни с условията. Ако има несъгласие, делбата може да се окаже невъзможна.
- Риск от неточности: Ако договорът за делба не е изготвен правилно, това може да доведе до бъдещи правни спорове и проблеми.
Заключение
Доброволната делба е ефективен начин за прекратяване на съсобствеността, когато съсобствениците могат да постигнат съгласие по условията на делбата. Тя предлага бърз и евтин метод за разпределяне на имуществото, като същевременно избягва сложностите и разходите, свързани със съдебната процедура. Въпреки това, успешното осъществяване на доброволна делба изисква внимателна подготовка, познаване на законовите изисквания и изрядност на необходимите документи. За тези, които планират да извършат доброволна делба, консултацията с юрист е препоръчителна, за да се гарантира, че всички правни аспекти са правилно покрити и че делбата ще бъде успешна и законово защитена.